葡萄牙黄金移民政策：葡萄牙购房投资移民项目政策解读

　　葡萄牙是近几年来移民市场上的佼佼者，受到了来自全球各地投资移民的关注，这与其政府推出的黄金移民政策相关，通过购买一定额度的房产即可获得永居身份，并且可以全家一起移民。关于葡萄牙黄金移民政策，接下来美瑞海外将进行详细介绍。

　　葡萄牙黄金移民政策：葡萄牙购房投资移民项目政策解读

　　葡萄牙投资移民计划(ARI)，又被叫做黄金居留许可(GRP)，2012年10月8日生效，2015年6月、9月再次修正，投资要求为——在葡萄牙当地购买不低于50万欧元的房地产即可申请葡萄牙黄金居留许可，实现三代移民。葡萄牙移民局于2015年7月30日更新黄金居留许可法案(以下简称“新法案”)。新法案规定，“通过购买房产建筑年限已超过30年以上的，或位于城市重建区域的房产，房产总值须达到35万欧或以上，即可申请黄金居留许可。”如果项目地理位置位于人口低密度区，并且房龄在30年以上，房产价值加翻修成本，总价值达到28万欧，即可办理移民。

　　葡萄牙政府于2021年2月12日颁布移民法案调整，并将于2022年1月1日起实施！现递交申请不受影响。2022年1月1日后，50万欧以上住宅类房产及35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区、马德拉群岛和亚速尔群岛区域内购买。里斯本大区、波尔图大区及沿海城市均不属于以上法案指定区域。

　　申请条件：

　　主申请人：年满18岁、非欧盟国家公民、所购房产持有人、购买私人健康保险、无犯罪记录

　　附属申请人：

　　主申请人合法配偶、18周岁以下子女、主申请人及其配偶双方父母、18周岁以上未婚并且在读的经济不独立子女

　　居住要求：

　　首次拿到的居住卡有效期为2年，之后每2年续签一次；

　　续签时第一年需要在葡萄牙住7天，之后每两年累计住14天；

　　5年后可申请永居，房产可出售

　　为什么投资者对葡萄牙如此感兴趣？

　　近年来，对葡萄牙房地产投资的兴趣一直在稳步增长。充满活力的葡萄牙市场有很多不同的机会，从海滨别墅到豪华度假村到历史悠久的联排别墅。真正吸引投资者的是葡萄牙市场的实力，它已经从金融危机中令人印象深刻地反弹，现在已经证明对COVID-19大流行病有弹性。葡萄牙的低生活成本和高生活质量吸引了来自世界各地的专业人士和企业，再加上旅游业的持续增长，在过去几年里，葡萄牙首都的房地产价格稳步上升。

　　葡萄牙政府也证明了自己对商业非常友好，带来了许多措施来鼓励投资和激励增长。非惯常税制和黄金签证计划是最成功的措施之一，共同带来了价值数十亿欧元的房地产投资。本文将为您提供葡萄牙房地产市场价格和当前租金收益的概述。随后，我们将介绍一些使葡萄牙房地产投资对外国人具有吸引力的激励措施，包括葡萄牙的一些关键属性和你应该注意的税费。

　　1、葡萄牙房地产市场价格

　　在过去的五年里，葡萄牙的房地产投资已经上升了60%多一点。尽管葡萄牙房地产市场最近有所增长，但里斯本的房地产价格仍然低于西欧其他国家的首都。

　　在过去的五年里，对于里斯本和波尔图的房地产，平均住宅(要价)价格分别增加了49%和83%。在一直很受欢迎的阿尔加维，房价也出现了50%的高涨。金融专家预测，在由于COVID-19大流行病导致的轻微动摇之后，市场将在未来几年继续稳步增长。

　　2、COVID-19的影响

　　葡萄牙的房地产行业被证明对COVID-19大流行病具有相对的弹性。虽然里斯本的平均房价在2020年期间略有下降，但在波尔图和阿尔加维等地区继续增加。

　　事实上，2020年展示了房地产投资量的增加，证明了葡萄牙房地产市场的实力和投资者对其繁荣发展的信心，无论大流行病如何。

　　事实上，著名的房地产服务提供商世邦魏理仕已经发布了预测，表明葡萄牙经济的GDP应该在2022年底前完全恢复。国内生产总值无疑是一个关于任何经济市场健康的有力指标。一个国内生产总值表现强劲的国家显然是一个强大的吸引力。

　　3、平均房价

　　在里斯本，投资者可望为一套两居室的公寓支付至少25万欧元，如果位于该市较昂贵的地区，则价格更高。根据德勤房地产指数(2021年)，2020年，首都房地产交易的平均价格为4486欧元/平方米，远比巴黎等城市便宜，后者为12917欧元/平方米。

　　葡萄牙房产投资的另一个优势是，有很多优秀的投资选择可供选择。虽然里斯本是投资者的热门选择，但阳光明媚的阿尔加维也是一个有利可图的投资机会，整个地区都有很多种类。波尔蒂芒等城市的价格从2，154欧元/平方米不等，维拉莫拉的豪宅价格从2，700欧元/平方米到3，300欧元/平方米。

　　葡萄牙的房地产投资者也在寻找波尔图市来实现投资的多样化。这座葡萄牙北部城市近年来迎来了旅游业的蓬勃发展，而且价格比里斯本低，在新兴地区的投资成本低至1000欧元/平方米。根据德勤房地产指数(2021)，2020年波尔图的房地产交易量为2367/m2。

　　4、葡萄牙的租金收益率

　　低廉的房地产价格和旅游收入的增加，为葡萄牙的房地产投资创造了完美的机会。旅游业的增长导致了短期租赁的增加，这意味着葡萄牙的房地产回报率普遍高于许多其他欧洲国家。

　　城市伦敦巴黎柏林罗马马德里里斯本

　　租金收益率2.76%2.79%2.95%3.92%4.00%5.45

　　5、葡萄牙的长租与短租

　　葡萄牙的长期和短期房地产租赁都能提供良好的回报。每种选择都有不同的优势，你应该仔细考虑哪种是最适合你的。

　　葡萄牙的长期房地产租赁

　　优势：

　　固定收入的确定性

　　葡萄牙的长期租赁合同至少持续12个月，这意味着你的租金收入有保障。

　　对财产的损害较小

　　与短期租户相比，租户在你的房产中停留时间较长，往往会造成较少的损坏。这意味着维护成本较低。

　　降低管理成本

　　由于只有一个租户长期占用房产，你不必处理入住和退房或清洁的问题。

　　缺点：

　　租金收益率低

　　短期出租的租金收益率远远高于长期出租的水平。

　　租金保护法

　　葡萄牙对租户有严格的保护措施，这意味着你可能发现很难赶走租户或提高租金价格。

　　葡萄牙的短期房地产租赁

　　优势：

　　更高的租金收益

　　葡萄牙的短期租赁为投资者提供了获得更多回报的机会，特别是随着Airbnb等预订网站的日益普及。葡萄牙也有很多管理公司可以代表你处理房产。

　　个人使用

　　如果你想自己使用该房产，短期租赁让你可以灵活地在你喜欢的时候入住。

　　缺点：

　　更多麻烦

　　短期租赁通常需要业主的更多参与。你也必须找到一个好的管理公司来处理该房产。

　　短期租赁限制

　　最近的立法对里斯本和波尔图的一些地区的短期租赁进行了限制，因此，在购买你打算出租的房地产之前，你必须检查。